CEO | Se mantiene el dinamismo industrial en América Latina

Actualizado: sep 30


La incertidumbre fomentada por la pandemia durante este año ha repercutido de manera generalizada en el mercado industrial en América Latina, sin embargo, de los doce mercados analizados por Newmark Knight Frank (NKF) en la región, se destaca que al cierre del primer semestre del año, el inventario supera los 49.5 millones de m², con una tasa de disponibilidad de 9.9%, igual al semestre anterior, a pesar del crecimiento de inventario, y la absorción semestral se mantiene ligeramente superior al segundo semestre de 2019, en 1.18 millones de m².

"La Ciudad de México sigue liderando la región de manera generalizada en el mercado industrial. La Zona Metropolitana del Valle de México, que cuenta actualmente con 11.8 millones de metros cuadrados, muestra una actividad estable con operaciones destacadas en el CTT y Tlalnepantla. Con 260 mil metros cuadrados de actividad en el mercado y considerando que los precios han presentado una tendencia constante en los últimos 5 años, se vislumbra un panorama de recuperación acelerado en el sector industrial", señaló Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.

Agregó que la actividad creciente en construcción denota que la demanda de espacios industriales permanece viva. Los precios de renta en el segundo trimestre presentan una tendencia constante, con valor promedio de US$5.40/m². El precio máximo por metro cuadrado en Ciudad de México corresponde al corredor Naucalpan, con precio de US$8.40/m², mientras que el más bajo pertenece a Huehuetoca con US$3.50/m². Las modificaciones en los precios de renta, responden principalmente a la actual coyuntura y gran parte de los desarrolladores industriales del país han tomado medidas para fomentar prácticas que apoyen a los inquilinos de las naves a contrarrestar los efectos de la presente coyuntura.

En cuanto a los mercados de Monterrey, Tijuana y Guadalajara, presentaron durante el primer semestre del año un panorama con precios que se mantienen sin movimientos, una disponibilidad estable y una tranquilidad que continuará a lo largo del año.

Monterrey llegó a los a los 6.3 millones de metros cuadrados de inventario Clase A debido a una nueva oferta de más de 79 mil metros cuadrados, registrando en el segundo trimestre, poco más de 55 mil metros cuadrados de absorción bruta y una tasa de disponibilidad del 6.6%, siendo inferior a lo registrado en el mismo periodo de hace un año que fue de 7.3%. El espacio promedio rentado en el trimestre fue de 5 mil 500 metros cuadrados con 375 mil metros cuadrados en construcción.

Debido a que Jalisco cuenta con un importante soporte de clúster automotriz, tecnológico y manufacturero, lo que ha permitido que la Zona Metropolitana de Guadalajara, así como Lagos de Moreno cuenten con la capacidad de hacer frente a las demandas de inquilinos en dichos sectores. Las ventajas competitivas que ofrece la zona permearán de inversión automotriz los próximos meses del año.

El inventario industrial clase A de la Zona Metropolitana de Guadalajara cuenta con 4.3 millones de metros cuadrados de los cuales, 144 mil m² se encuentran disponibles. Es decir, la tasa de disponibilidad es de 3.3% al segundo trimestre. El precio promedio de renta se ha mantenido estable en los últimos trimestres y para este periodo cerró en US$4.61/m² por mes.

En el caso de Tijuana, con la incertidumbre de que la cuarentena se alargue, la actividad industrial se ha tranquilizado en espera de lo que podrá continuar. La nueva normalidad de manufactura empieza a mostrar tendencias positivas con jornadas laborales completas con personal limitado, líneas de producción menos ocupadas, o el cierre de algunas; lo que ha obligado a abrir naves para subarrendamientos, asegurando así el poder continuar con sus contratos para espacios grandes, sin necesidad de seguir con producciones masivas.

"Para el resto de los mercados analizados por Newmark, el panorama se vislumbra de luz y sombras, en lo que se supera la presente coyuntura, esperando a decidir qué puede continuar o no", destacó Giovanni D´Agostino.

En el caso de Sao Paulo y Río de Janeiro, ambos mercados presentan estabilidad y absorción positiva, con una tasa de disponibilidad general que cerró estable comparada con el trimestre anterior. La tasa es actualmente de 19.1% contra el 19.7% del trimestre anterior.

"Hubo una reducción de espacios disponibles incluso con la entrega de 223 mil m² de nuevos desarrollos. Sao Paulo acaparó la mayor parte de la absorción de estas dos ciudades: 287 de los 294 mil m² del último trimestre. El 38% de este monto corresponde a una empresa minorista en un desarrollo BTS en el mercado Cajamar. Las principales operaciones de renta en Sao Paulo en este último trimestre fueron realizadas por empresas del sector transporte, almacenamiento y logística (45%), comercio electrónico (43%) e industriales (12%). El 76% de la absorción neta trimestral se ubica dentro de la Zona Metropolitana de Sao Paulo, es decir, en un radio de 30 a 40 km de la capital, lo que confirma la necesidad de que las empresas se acerquen a la capital", indicó el director regional en América Latina de Newmark Knight Frank.

Subrayó que el mercado inmobiliario industrial en la ciudad de Panamá presenta un escenario positivo con la creación de nuevas leyes y la adaptación de las existentes fundamentadas en incentivar la inversión extranjera y las exportaciones que representan nuevas e importantes oportunidades de negocio a corto y mediano plazos. Industrias relacionadas con alta tecnología, medicina y distribución de productos de consumo masivo, se proyectan como los principales demandantes de espacios ubicados en complejos para uso industrial. Además, nuevas iniciativas públicas en el desarrollo de infraestructura portuaria proyectan un gran interés local e internacional para este tipo de desarrollos inmobiliarios.

Sin embargo, el mercado en Santiago de Chile presenta un panorama cauteloso. La presente coyuntura ha provocado baja demanda por grandes superficies. Si bien era algo anticipado por la industria hace años, se concretó el traslado de grandes superficies a centros de distribución propios de retailers, situación que explica la liberación de, al menos, un 60% de superficie, impactando la tasa de disponibilidad general la cual se duplicó hasta alcanzar 10.1%. Las empresas han detenido casi por completo las grandes decisiones de inversión asociadas al cambio de instalaciones de bodegaje, afectando de manera notoria la recolocación de esos espacios. Durante el primer semestre, la producción general de centros de bodegaje en el Gran Santiago alcanzó los 90 mil m², elevándose a más del doble de lo registrado al cierre del 2019.

En el caso de Buenos Aires, Argentina, el inventario de espacios clase A cuenta con 2.33 millones de metros cuadrados. La disponibilidad aumentó respecto al período anterior, cerrando en 14.2% para el segundo trimestre de 2020 como consecuencia de un semestre en la que se reportó un periodo con absorción neta negativa.

El mercado de San José de Costa Rica, cuenta con el sector de Alajuela que ha sido el gran protagonista en atracción de demanda industrial. La totalidad de la absorción del mercado se ubica en clase A, con tasas de disponibilidad aún sanas. Si bien no se encuentra en sobreoferta, hay que mantenerla en observación, especialmente en caso de que aumente el ingreso de dicho inventario en un mismo periodo ya que el mercado puede sufrir consecuencias muy negativas que afectarían la tasa de disponibilidad y precios que presentan una disminución paulatina, mas no desmedida para solventar el impacto ocasionado por las diferentes restricciones sanitarias.

El inventario de Bogotá, Colombia alcanzó los 2.46 millones de m². La tasa de disponibilidad, que aumentó en 0.4%, se reportó en 16.4% al cierre del semestre. A pesar de la coyuntura, la absorción fue positiva en el segundo trimestre y reportó un total de 5 mil 500 m² en el semestre. El precio de renta promedio se redujo y cerró en US$ 4,33/ m².

Finalmente, para el mercado de Lima, Perú, el mercado inmobiliario industrial se mantiene la reducción de disponibilidad, finalizando el segundo trimestre con una disponibilidad de 188 mil 524 m², 8% menor a la observada al cuarto trimestre del año 2019, y similar al primer trimestre del 2020 al no haber mayores transacciones durante la cuarentena. Esta disponibilidad se distribuye principalmente en los ejes de Lurín, Villa El Salvador y Huachipa. La tasa de disponibilidad al segundo trimestre se encuentra en 13.5% manteniendo la tendencia decreciente de 14.9% a finales del 2019 y 17.4% a finales del 2018. La absorción neta estuvo focalizada sólo en el primer trimestre en 32 mil 500m² y no se tomaron nuevas áreas en el segundo semestre. Se espera que al cierre del 2020 esta cifra aumente a niveles entre 50 mil a 70 mil m², principalmente por la migración de áreas de almacenes stand alone o condominios.

"El primer semestre del 2020 concluye con una profundización de las medidas de contención de la pandemia, reduciendo drásticamente la actividad económica en la región latinoamericana y enfrentándose a una situación nueva, generando una interrupción en los sectores productivos que escala casi al 100%, en algunas ciudades, lo que ha abierto la oportunidad de hacer un mayor enfoque en las áreas de alta prioridad como lo es el sector de salud, generando nuevos protocolos y plazos de reapertura por parte de los gobiernos. Estos abarcan la construcción como uno de los sectores más prometedores, con su capacidad de contribución a la recuperación económica a través de obras civiles y proyectos de construcción urbana a mediano y largo plazos. Ello abre un gran panorama para el sector inmobiliario convirtiéndose en uno de los sectores principales para el impulso de la economía regional. Sin duda, es un momento difícil para las economías emergentes", apuntó finalmente el presidente en México y director regional para América Latina de Newmark Knight Frank.

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